文/谢逸枫
总量创下35年最高纪录，增速进入负增长区间。年全国房地产数据显示，投资、施工、竣工面积的增速回落，土地购置面积下降，地价上涨，库存上升，新开工、土地款、销售面积、销售额、房价、房企到位资金增速的指标小幅度上涨。因此，市场探底没有结束。
值得注意的是多项核心指标单月连续下降，说明尽管政策回暖气氛逐增，因政策力度、范围、传导有限，市场探底缓慢。一方面是货币政策放松力不大，信贷传导比较差。另外一方面是房地产市场的消费没有激活，因此，部分指标负增长。
当前中国房地产的变化，已经让企业危机四伏，市场低迷，呈现房地产产业链不健康循环、增速趋于行、投资下行过快、区域供应过剩、商品房库存上升、单月量价下跌过快、地价上涨过快、房企债务风险、土地供应下降过快、房子质量问题与无法按时交付及烂尾楼、调控纠错调整过慢、融资传导不通畅。
一旦继续下去，房地产、经济、金融的风险会持续加大，未来政策放松势在必行。首当其冲的是投资，销售下降，供应下降，已经让加大经济下行压力。其次是房企资金下降，债务暴雷，企业面临着准金链崩溃现象。再次是土地流拍，库存上升，地方财政承担好大的支出压力。最后是供需不平衡，区域供应过剩、库存过剩。
笔者曾提出应对市场措施，防停工、保交房，允许房企贷款、土地出让金、税费延期。防房价下跌过快，楼市政策、房贷、补贴调整。防GDP下行，融资松绑，促拿地，促新开工。防更多房企破产、爆雷、违约，促进销售回款。防未来供求不平衡，土地政策调整，保地方财政。
其一是投资端：增速连续10个月回落，单月投资额增长连续4个月下降，全年前高后低。
年，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%，比年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资亿元，比上年增长6.4%。办公楼投资亿元，比上年下降8.0%。商业营业用房投资亿元，比上年下降4.8%。
年，全国房地产投资规模再创新高，同比增速4.4%，为年以来新低。从房企的新开工、土地购置面积、土地费用增速来看，难以支撑投资增速回升。同时，企业受房地产贷款集中制、“三道红线”、40%拿地销售比、商票纳入监管、商品房预售款监管的政策影响，将继续采取谨慎的投资策略。
12月新开工和土地购置面积同比分别下降31%和33%，已无力支撑起行业投资规模。房屋竣工面积的高量表现则对收窄整体投资增速降幅有一定帮助。从投资、开工、拿地三方面单月同比增速较大幅度负增长来看，当前房地产业仍处于“资金紧张，信息缺失”的下行深水区。
与新房销售年末翘尾表现不同，房地产业远未到达回暖时刻，开发企业的投资热情和投资动力均已降至历史低点。下半年新开工、土地购置和开发投资均降至冰点，“以价换量”和信贷宽松给予了年末市场一定“数据繁荣”。
年，城市住房需求尤其是改善型住房需求稳步释放，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4%。本轮信贷、融资、土地等各方面调控暴露出一大部分城市已存在较大购买力透支问题，短期行业仍将面临继续下行压力，各地区销售分化和降价效用边际递减将继续保持.
预计商品房销售规模在年一季度仍将下调筑底过程中。房企拿地方面，土地市场冰点状态将延续。高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态。重点城市已经开始进一步完善优化土拍规则，但房企资金面未改善前市场热度难有实质转变。房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企将继续保持对项目施工持谨慎态度。
新开工将进一步放缓。房企暴雷引发的关联行业波动下，施工强度的下降使得单竣工规模难以维持整体建安投资规模。土拓投资有限且建安投资乏力下,开发投资规模失去有力支撑。房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落。新一轮“稳增长”下一部分“救市”政策的出台将重新激发行业信心，届时开发投资规模才有望企稳回升。
说明房企投资收缩已经超过市场预期，融资未打开，销售回款难，既要还债，又要完工，还要发工资，手上的有钱不敢投资。在开发企业资金面压力下，房屋建筑、设施设备安装和土地拓展很难支撑开发投资增长。就年整体投资额看，依然将高于年，增速比年回落2.6%，保持个位数的增长。
月度数据方面，单月投资额连续4个月负增长，带动累计数据增速的下行。12月单月完成开发投资额仅亿元，同比下降13.9%，为4年同期新低。12月房地产开发投资额为亿元，为年投资额最低的单月，同比减少13.9%，跌幅较前3个月明显扩大。
目前来看，单月投资额连续4个月负增长（9月下降3.5%、10月下降5.4%、11月下降4.5%、12月下降13.9%），累计数据维持正增长，与单月数据表现不一致，与市场实际体验不一致，累计数据具有一定的滞后性，市场已经处在萧条期，且仍在探底。
东部地区房地产开发投资亿元，比上年增长4.2%，其中住宅投资亿元，增长5.7%。中部地区投资亿元，增长8.2%，其中住宅投资亿元，增长11.4%。西部地区投资亿元，增长2.2%，其中住宅投资亿元，增长4.2%。东北地区投资亿元，下降0.8%。其中住宅投资亿元，增长2.1%。
从地区来看，东、中、西三个地区保持上涨，中部地区涨幅最大，三区域涨幅均持续回调。东北地区开发投资在进入负增长区间后，跌幅略有收窄。投资规模上，东部地区依然保持领先，占总投资比重为52.6%，高于其他三区域的总和。
东北地区开发投资在年11月首次进入负增长区间，12月再次负增长，说明东北地区开发投资基本上停滞，市场风险大。中部地区涨幅最大，东、中、西三个地区保涨幅回调，同时较上月涨幅回调的幅度最大。投资规模上，东部地区依然保持领先，高于其他三区域的总和。
从物业类别投资上看，住宅投资继续保持增长，同比6.4%，涨幅比上月收窄1.7%。办公楼和商业营业用房投资跌幅进一步扩大，办公楼跌势更明显，分别下降8.0%、下降4.8%，比前11月扩大下降幅度分别为1.9%、1.7%。住宅投资占总投资比重为75.3%。
从物业类别投资上看，前11月，住宅投资同比增长8.1%，同比涨幅比上月收窄1.2%。办公楼投资同比下降6.0%，商业营业用房投资同比下降3.1%。受库存量过大影响，商业营业用房和办公楼分别自去年2月和9月以来加速回落，已连降4个月。
其二是供应端，商品房新开工面积连降6个月，土地购置面积连降8个月，全年前高后低。
年，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积万平方米，增长5.3%。办公楼施工面积万平方米，增长1.7%。商业营业用房万平方米，下降2.7%。
房屋新开工面积万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积万平方米，下降10.9%。办公楼新开工面积万平方米，下降20.9%。商业营业用房新开工万平方米，下降21.7%。
下半年，全国房屋施工、新开工和竣工累计增速逐月回落，房地产开发企业债务暴雷频发、城市销售表现不佳的情况下，已无心力再增加建筑方面的资本投入，悲观预期之下，减缓施工进度和降低施工强度成为必然选择。
1-12月，商品房新开工面积同比跌幅较1-11月扩大2.3%，其中住宅新开工跌幅较1-11月扩大2.5。12月全国房屋新开工万平方米，环比11月持平，同比降幅扩大至31.2%，较11月扩大了10%。毫无疑问，房企已经没钱新开工新的项目，由于口袋资金紧张。
单月新开工面积连续6个月负增长（7月下降21.5%、8月下降16.8%、9月下降13.5%、10月下降33.1%、11月下降21.0%、12月下降31.2%），累计数据维持正增长，与单月数据表现不一致，与市场实际体验不一致，累计数据具有一定的滞后性，市场已经处在萧条期，且仍在探底。
传统“年底开工潮”不再，意味着，民营开发企业当前仍处于较大困境中。部分项目在合理的资金支持下顺利开工，11月、12月房企的新开工面积较9月、10月有所好转，但同比仍有较大跌幅。新开工规模的持续缩减，企业资金压力在工程款项兑付上显现，将拖累项目交付进度和竣工规模。
年3月以来全国累计房屋新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，11月、12月降幅扩大了1.6%，主要受部分房企融资困难和经营风险持续发酵，商品房销售量下降，叠加单位施工成本仍处于高位，导致房企新开工积极性进一步走弱。
目前企业拿地缩减在新开工规模上逐步显现。从运营角度看，一方面企业资金投入在土地市场集中拿地后，很难支撑项目快速进入新开工阶段。另一方面材料市场价格和人工成本上涨，是影响新开工进度的重要原因。
从监管角度看，由于报告期内三道红线政策依然严格执行，预售资金监管也未明显放松，导致企业扩大再生产的开工资金和动力不足。年新开工规模将继续呈下行趋势。值得注意的是年已经有超过家百强房企调整公司架构，由于投资业务萎缩、开源节流的成本下降考虑。
房屋竣工面积万平方米，增长11.2%。其中，住宅竣工面积万平方米，增长10.8%。办公楼竣工面积万平方米，增长11.0%。商业营业用房竣工面积万平方米，增长1.1%。
12月全国房屋竣工面积如期创新高，单月规模达万平方米，同比增1.9%。无论是居民还是房企，“保交付”已成为一致的迫切需求，房企投入较往年更大的施工强度以落实竣工目标。
从土地购置情况来看，年，房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，比上年下降15.5%，降幅较1-11月扩大4.3%。土地成交价款1.8万亿元，增长2.8%。单月数据来看，12月，土地购置面积和成交价款分别为万平方米和亿元，同比分别下降33%（11月同比下降12.5%。）和4%。
土地市场已经进入到了冰点。房地产资金面收到严控下，民营开发企业多已无力购置土地，受此影响下土拓投资已难再支撑整体行业投资规模。房企资金链紧绷与新房销售遇冷下，将对项目施工持谨慎态度，新开工将进一步放缓。
三年首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积，证明开发投资仍在筑底过程中。土地市场也较为低迷，房企拿地节奏慢，且成本有所增长。年，房地产开发企业土地购置面积万平方米，比上年下降15.5%。土地成交价款亿元，增长2.8%。
年全国各城市住宅用地成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.8%，土地市场收缩明显，将对明年的上半年开发投资起到一定的抑制作用。总体上看，当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。
来自中指院的最新数据显示，年全年，全国城成交各类用地20.2亿平方米，同比下降17.1%。出让金总额为亿元，同比下滑9%。这是自年以来城土地出让金首次同比下降。其中，住宅用地成交面积及出让金分别下降25.15%、7.35%，成功出让8.77亿平方米，收金.08亿元。
中指研究院历年数据显示，年至年，城土地出让金不断创新高，年为亿元，年亿元，年亿元，年亿元，年亿元，年为亿元。年城出让金总额为亿元，同比下滑9%，这是土地出让金首次同比下降。
年内，房企投资力度同比大幅下降。TOP房企拿地总额亿元，同比下降21.5%，门槛值为72亿元，较年的85亿元下降13亿元。50家代表房企年拿地销售比均值为24.0%，较年大幅下降9个百分点。其中，第二阵营（即TOP11-30）房企投资力度降幅最大，降低14.6个百分点。
年，全国城市土地出让金总额为亿元，同比下滑9%。不过一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨近一成。年，全国城市土地供应同比小幅下降，成交量同比减少近两成，出让金缩水近一成，楼面均价走高，平均溢价率下降4个百分点。
住宅用地成交楼面价达到了历史最高水平。年，全国城整体成交楼面价为元/平方米，同比上涨12%。其中住宅用地成交楼面价为元/平方米，同比上涨25%。溢价率方面，年，全国个城市各类用地平均溢价率为10%，较年同期下降4个百分点。其中，住宅用地平均溢价率为11%，较年同期下降4%。
一线供需两旺，二线均价走高，三、四线收金下滑。年，一线城市土地供需同比走高，出让金较年上涨近一成，成交均价同比基本持平。而二线城市土地供求量较年下滑，成交均价增逾一成，出让金总额同比小幅下滑。三、四线城市则是成交量及收金双下滑，溢价率同比也下滑4个百分点。
从《年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》来看，温州的土地财政依赖度达到了%、昆明%、福州%、杭州%、太原%、合肥%、武汉%、西安%、广州%、南京%、佛山%、郑州%，这12座城市，属于超高土地财政依赖城市。
从《年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》来看，杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春、济南、福州、成都、三亚、南通、郑州、南昌20座城市超过%。相比而言，深圳、上
海、
北
京、天
津、
重
庆土地财政依赖度全国最低。
其三是需求端：增速连续10月个回落，单月商品房销售面积连降5个月，先热后冷、先抑后扬。
年，商品房销售面积433万平方米，比上年增长1.9%，比年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中住宅销售面积万平方米，比上年增长1.1%，办公楼销售面积万平方米，增长1.2%，商业营业用房销售面积万平方米，下降2.6%。
商品房销售额亿元，增长4.8%，比年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额亿元，比上年增长5.3%，办公楼销售额亿元，下降6.9%，商业营业用房销售额亿元，下降2.0%。
年上半年和下半年商品房销售面积分别同比增28%和降15%。可见上半年较好的市场表现是全年创新高的主要支撑。年，房地产市场分化明显，从上半年的高增长到下半年深度调整。行业在全方位政策调控、疫情多发、部分大型房企债务违约等多重压力下，商品房销售面积和销售金额依然实现历史新高，同比增幅较年下调了0.7和3.9%。
月度累计同比增幅年初最高，此后逐月回调，12月降至全年最低点，全年销售指标实现小幅正增长。新房市场销售额超过18万亿，新房开发进入平台期，未来几年总规律大概率会掉头朝下，但存量房交易、城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产方面正在逐步替代新房开发，成为新时期房地产经济的新内涵，发展空间巨大，从这个意义上看房地产业仍然是经济发展的支柱产业。
单月数据来看，单月数据来看，商品房销售面积和金额已经连续5个月负增长。12月商品房销售面积万平方米，较上月上涨41.2%，同比下降15.6%（11月下降14%、10月下降21.7%、9月下降13.2%、8月下降15.6%），较年12月减少6.0%。其中住宅销售面积同比下降17.8%（11月同比下降16.3%），自7月开始，连降6个月。
根据年以来的国家统计局数据分拆后测算，12月份商品房销售面积达万平方米，环比上涨41.17%。商品房销售额为亿元，环比上涨39.92%。从同比情况来看，12月份商品房销售面积和销售额相比年同期分别下降了15.64%和17.78%。
12月销售金额亿元，较上月增加39.9%，同比下降17.8%，较年12月减少2.2%。单月数据来看，下半年各月商品房销售面积和金额均处于负增长区间，12月跌幅较上月有所扩大。一方面年下半年市场处于快速恢复期，单月基数较高。另一方面市场需求逐步透支、金融监管深化、部分企业暴雷等因素叠加，购房者和投资方观望情绪加重，楼市普遍销售遇冷。
分类物业销售看,住宅销售面积和金额均保持上涨，涨幅回调幅度明显。办公楼销售面积同比涨幅高于住宅，涨幅略有收窄，销售金额跌幅有明显扩大。商业营业用两项指标持续负增长，跌幅不再扩大。从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比保持上涨，中部地区销售面积涨幅更为明显。西部地区两项指标均进入负增长区域，东北地区持续下跌，但跌幅收窄。
其四是去化端：住宅库存同比连续2个月上升，办公楼、商业营业用房同比连续5个月下降。
年末，全国商品房待售面积万平方米，比11月末增加万平方米，同比增长2.4%。其中，住宅待售面积万平方米，增加万平方米，同比增长1.7%。办公楼待售面积万平方米，增加94万平方米，同比增长0.0%。商业营业用房待售面积万平方米，增加46万平方米，同比下降1.3%。
12月末各物业类型商品房待售面积均较上月有不同程度的增加。与去年同期相比，商品房库存增加2.4%，其中住宅增加1.7%，商业营业用房减少1.3%。同比看，与年同期相比，商品房库存增加2.4%（11月1.4%）。
12月末全国商品房现房存销比为27.5月，环比增加5.1%。其中，住宅现房存销比为17.2月，较上月增长4.9%。办公楼现房存销比为46.9月，环比增长6.3%。商业营业用房现房存销比为59.8月，环比上升7.0%。其中办公楼现房存销比自年5月份以来连续震荡上行，年6月后开始下滑，今年4月以来持续在45-46个月区间震荡。
商业营业用房年9月以来持续震荡上升，年四季度和年一季度小幅下降，二季度以来持续小幅上升，12月持续上升。住宅现房存销比自年8月以来连续小幅震荡上行，年初以来一直在16-18个月之间小幅震荡。
其五是价格端：房价连续10个月回落涨幅进一步收窄地价暴涨至21.6%，是房价涨幅5倍。
年全国商品房成交均价元/平方米，较去年上涨2.8%，相比1－11月增速回落0.7%。其中住宅成交均价元/平方米，同比上涨4.2%。商业营业用房成交均价同比基本持平。办公楼成交均价同比下降8%，降幅较上月扩大3.1%。-年房价同比涨幅收窄，年全国楼市降温，房价涨幅进一步收窄。
年1月-12月全国商品房成交均价为元/平方米，同比上涨2.8%，相比1月-11月增速回落0.7%（前11月3.5%、前10月4.2%）。这一增速为近五年最低水平，与去年金融端、供给端以及需求端政策趋严导致的低预期有关。但从长期来看，量价增速均处于稳定增长区间。
年商品房均价相比年上涨了.61元。年全国商品房销售面积万平方米，商品房销售额亿元，每平米均价为.55元。年全国商品房销售面积433万平方米，增长1.9%，商品房销售额亿元，增长4.8%，每平米均价为.16元。
年商品房住宅的均价相比年上涨了.04元。年，全国商品房住宅销售额为亿元，销售面积为万平米，每平米均价为.92元。年，全国商品房住宅销售额为亿元，销售面积为万平米，每平米均价为.95元。
12月商品房销售均价下降至元/平方米,环比再降0.9%，较年初1-2月下降14%。结合新房销售表现来看，各地区通过进一步的“以价换量”促进销售回款。总体看，商品、住宅房价保持小幅度上涨，涨幅不断的回度。由于商品住宅成交量连创新低，且个别大型房企风险暴露，多地出现降价促销、工抵房的现象。值得注意的是为了稳定房价，23个城市发布限跌令。
单月看，7月全国商品、住宅销售均价分别为元、元。8月商品、住宅销售均价分别为元、元。9月商品、住宅销售均价分别为元、50元。10月商品、住宅销售均价分别为元、元。11月商品、住宅销售均价分别为元、元。12月商品、住宅销售均价分别为元、元。
环比看，8月、9月、10月、11月、12月全国商品、住宅房价分别下降77元、元；元、元；9元、89元；元、上涨6元；12月上涨元、上涨元，说明环比全国销售平均房价正在逐渐筑地，下降的幅度不断收窄，在12月出现大幅度上涨。
分地区来看，东部地区年商品房销售均价涨幅最高为5.1%，中部地区上涨0.9%，西部地区同比下跌1.2%，连跌4个月，东北地区则同比下跌4.2%，跌超半年。年8月岳阳首次发布限跌令以来，目前已有23个城市先后发布了“限跌令”，但限跌侧面证实了当前房价持续下行的压力。
1月15日，国家统计局公布了全国年12月70个大中城市商品住宅销售价格，环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。70个大中城市中，有15个城市新房价格环比上涨，较11月增加了6个；仅有6个城市二手房价格环比上涨，较11月增加了3个。
从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。从各能级城市表现来看，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%。其中，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1%。
三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1%。从房价同比涨幅来看，12月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比分别上涨2%和1%，其中二线城市分别上涨2.8%和1.5%。16个城市出台二手房交易指导价后，年二手住宅房价遭遇较大降幅。
年，房地产开发企业土地购置面积万平方米，比上年下降15.5%。土地成交价款亿元，增长2.8%。土地成交均价元/平方米，上涨21.6%（前11月17.7%、前10月12.6%）。12月全国土地购置均价同比涨幅继续小幅扩大，主要二三线城市加大了优质地块供应，成交量占比有所增加，拉高均价。
1-12月土地购置面积跌幅较上月跌幅扩大4.3%，土地成交价款涨幅有所收窄。两项指标走势差异明显，土地价格同比涨幅较上月扩大3.9个百分点。重点城市完成了全年三次集中供地，年末房企参拍门槛相对下降，市场热度有所回升，但企业在资金有限的情况下，投资方向主要集中在重点城市，难以改变全国整体成交量下行的趋势。土地购置和新开工规模的缩减，对未来销售市场供应影响较大。
其六是资金端：增速连降10个月，年内最低，房企国内贷款同比连续7个月下降。
年，房地产开发企业到位资金202亿元，比上年增长4.2%；比年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款亿元，比上年下降12.7%。利用外资亿元，下降44.1%。自筹资金68亿元，增长3.2%。定金及预收款亿元，增长11.1%。个人按揭贷款亿元，增长8.0%。
1-12月，房地产开发企业到位资金增速较上月收窄3个百分点。各项资金来源占比基本保持稳定，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.9%，其次自筹资金占比32.5%。从资金增幅看，定金及预售款涨幅最大，回调幅度也更为明显，较上月收窄5.9个百分点。国内贷款持续下降，较上月扩大1.9个百分点。
可以看到，在融资渠道持续收紧的背景下，房企外部融资比重下降，国内贷款同比增速自年6月开始进入下降通道，降幅持续扩大，年全年下降12.7%，创历史新低，同时国内贷款占房企到位资金比例从今年2月开始持续回落，年全年该百分比降至11.6%。
虽然货币放松信号已现，多家银行已经加速放款，但是房企基本面仍没有得到很大改善，银行针对这类房企继续维持谨慎态度，房企资金面继续恶化。年行业降杠杆的思路不变，也将继续维护企业的正常融资需求，随着违约房企的出清，行业融资或将进入稳定区间。
其七是国房景气指数增速连续8个月回落，未破。
房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”），4月房地产开发景气指数.27、5月房地产开发景气指数.17、6月房地产开发景气指数.05、7月房地产开发景气指数.98、8月房地产开发景气指数.85、9月房地产开发景气指数.74、10月房地产开发景气指数.62、11月房地产开发景气指数.51、12月房地产开发景气指数为.36。